不動産収入はいくらから確定申告が必要？申告方法や必要書類を紹介

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保有するアパートやマンションを人に貸し、家賃収入を得ている人は、年間の不動産収入額が一定額を超えたときに確定申告が必要です。不動産収入があるにもかかわらず確定申告を行わない場合、納税の義務を怠っていることになるため、ペナルティが科される恐れがあります。では、不動産収入がある人の場合、年間収入がいくらから確定申告が必要になるのでしょうか。

今回は、不動産収入の確定申告のポイントについて解説します。

不動産収入とは

不動産収入とは、土地や建物などを貸し付けたことで得られる収入です。具体的には、所有するアパートやマンション、戸建てなどを人に貸し、家賃収入を得た場合、その収入は不動産収入に該当します。

事業的な規模で不動産の貸し付けを行っている以外は、不動産収入は「不動産所得」として扱い、確定申告の対象となります。

不動産所得に該当する収入

国税庁では不動産所得に該当する収入として次の3つを挙げています。

・土地や建物などの不動産の貸し付けによって得た所得

・借地権など不動産の上に存する権利の設定および貸し付けによって得た所得

・船舶や航空機の貸し付けによって得た所得

不動産を売却して得た所得は譲渡所得に該当するため、不動産所得としては扱いません。また、確定申告時には、家賃収入のほか、入居時に受け取った礼金や契約更新時の更新料なども収入として扱う必要があります。

不動産所得の計算方法

家賃収入などの不動産収入を得ている場合、不動産所得の額が一定以上であれば、確定申告を行い、納税しなければなりません。しかし、納税時の基準となるのは、不動産収入ではなく不動産所得の額です。不動産所得は、家賃収入などの不動産収入の額から不動産収入を得るためにかかった費用を差し引いた額であり、次の式で算出できます。

不動産所得＝不動産収入金額－必要経費

不動産収入の確定申告時に経費にできるもの

所得税は、不動産所得の額に税率をかけて算出します。したがって、確定申告の際には、不動産収入を得るためにかかった費用を漏れずに経費として計上すると、課税対象となる所得額が圧縮され、節税効果を得られます。

不動産収入の確定申告時には、次のような支出を経費として計上することが可能です。

・固定資産税

・都市計画税

・登録免許税

・不動産取得税

・火災保険料

・地震保険料

・減価償却費

・修繕費

・管理委託料

・借入金利子

・広告宣伝費

・仲介手数料　など

不動産収入の確定申告はいくらから必要？

不動産収入を得ている人が確定申告をしなければならない額は、給与所得者であるかどうかによって変わってきます。確定申告が必要になるのは次のようなケースです。

会社員は20万円以上の不動産所得があった場合

会社員として働き、不動産収入を得ている人の場合は、不動産収入を含めて、年間20万円以上の所得を得た場合に確定申告が必要です。

ただし、不動産所得が20万円以下の場合でも確定申告を行った方が良い場合もあります。なぜなら、不動産所得は総合課税に分類されるため、給与所得などのほかの所得と損益通算を行うことができるからです。

総合課税とは、複数の所得額を合わせ、その合計額に対して税金を課せる課税方式のことです。また、損益通算とは、ある所得で生じた損失をその他の所得で生じた利益から差し引くことを意味します。

会社員の中には、不動産投資を行っている方もいらっしゃるでしょう。不動産投資の場合、空室期間が長引いてしまったり、リフォーム工事などを実施したりすると、家賃収入の額が低くなり、年間の収益が赤字になるケースもあります。そのような場合、確定申告を行うと、給与所得と不動産所得の損益通算ができるため、課税対象となる総所得額が低くなり、課される所得税額を抑えられる可能性があるのです。

不動産収入のある会社員の場合、不動産所得が20万円を超えたら確定申告をしなければなりません。しかし、状況によっては不動産所得が20万円未満のときも確定申告をした方が節税につながる可能性がある点を覚えておきましょう。

会社員以外の人は年間95万円を超える所得を得た場合

給与所得のない人の場合、給与所得のある会社員とは確定申告が必要になる所得基準額が変わってきます。フリーランスとして活動する人や個人事業主として活動する人、無職の人などは、不動産所得を含め、年間95万円を超える所得を得ている場合に確定申告をしなければなりません。

令和7年度税制改正により所得税の基礎控除額の見直しが行われました。そのため、2025年分以降については、所得額が年間95万円以下であれば確定申告を行う必要はありません。ただし2024年分までは、年間の所得が48万円を超えれば確定申告が必要です。

不動産収入の確定申告の方法

一定以上の不動産所得を得ていれば、確定申告が必要です。この項では確定申告の方法についてご説明します。

青色申告と白色申告

確定申告の方法には「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。青色申告の場合、複式簿記での記帳が必要になり、事前に税務署への届出が必要になるなどの手間がかかりますが、青色申告特別控除を受けられるため、節税効果を得られます。

一方、白色申告の場合、青色申告のように事前の届出は不要であり、簡易簿記での記帳が認められるため、比較的確定申告の手間がかかりません。しかし、青色申告のような節税メリットは得られないというデメリットがあります。

青色申告のメリット

まず、青色申告を行うことができるのは、不動産所得、事業所得、山林所得のある人でかつ青色申告承認申請書を提出した人です。したがって、不動産収入がある人は、青色申告を選択して、確定申告をすることもできます。

青色申告には次のようなメリットがあります。

・青色申告特別控除を受けられる

・赤字を最大3年間繰り越せる

・配偶者や親族を青色専従者とした場合、給与を経費にできる

・30万円未満の減価償却資産は購入年度に一括して経費に計上できる

不動産所得と青色申告特別控除

青色申告特別控除の額は、65万円、55万円、10万円の3つの種類に分けられます。それぞれの適用要件についてご説明します。

65万円の青色申告特別控除を受けるための要件

65万円の青色申告特別控除を受けるためには、以下の4つの要件をすべて満たす必要があります。

・事業規模の不動産所得または事業所得がある

・複式簿記で記帳を行っている

・貸借対照表と損益計算書を添付し、確定申告期限までに提出している

・事業に関連する仕訳帳や総勘定元帳を電子帳簿で保存している、または、確定申告書、貸借対照表、損益計算書をe-Taxで提出している

55万円の青色申告特別控除を受けるための要件

55万円の青色申告特別控除を受けるためには、以下の3つの要件を満たさなければなりません。

・事業規模の不動産所得または事業所得がある

・複式簿記で記帳を行っている

・貸借対照表と損益計算書を確定申告書に添付し、確定申告期限までに申告書を提出している

65万円の青色申告特別控除との違いは、電子帳簿での保存や確定申告書のe-Tax送付が求められない点です。

10万円の青色申告特別控除を受けるための要件

65万円の青色申告特別控除、55万円の青色申告特別控除の要件に該当しない場合は、10万円の青色申告特別控除を受けられます。

10万円の青色申告特別控除は事業規模の不動産所得を得ていない場合でも利用することが可能です。さらに、複式簿記ではなく、簡易簿記での記帳が認められており、貸借対照表や損益計算書の提出も必要ありません。

事業規模の不動産所得とは

青色申告特別控除は、課税所得額から控除することができる金額です。青色申告特別控除を適用できれば、課税所得額が低くなるため、所得税の節税効果を得られます。そのため、不動産収入を得ている方の中には、できるだけ金額の大きい青色申告特別控除を受けたいと思う方が多いでしょう。しかし、不動産所得の場合、万円または55万円の青色申告特別控除を受けられる人は、事業的規模で不動産貸付を行っている場合に限られます。

国税庁では、事業規模の不動産所得であるかどうかは、原則として、社会通念上事業と言える程度の規模で実施されているかどうかによって判断するとしています。その上で、不動産所得でも家賃収入を得るものについては、以下のいずれかの基準に当てはまった場合、原則として事業的規模として取り扱うと示しています。

・アパートやマンションなど、部屋を貸している場合は、賃貸の対象となる部屋が10室以上であること

・戸建て物件を貸している場合は、おおむね5棟以上貸し付けていること

したがって、アパートやマンションを10室以上、または戸建てを5棟以上、賃貸物件として運営していない場合は、得られる不動産所得は、事業規模には該当しません。事業規模の基準以下の賃貸物件の運営をしている場合、青色申告を行う場合でも受けられる青色申告特別控除は10万円となる点を覚えておきましょう。

参照元：国税庁「No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」

事業的規模でなくても不動産収入の確定申告は青色申告がおすすめ

事業的規模でなければ、青色申告をしても65万円または55万円の青色申告特別控除を受けることはできません。しかし、不動産所得が事業的規模でない場合でも、確定申告時には青色申告での準備を進めることをおすすめします。

なぜなら、10万円の青色申告特別控除を受ける場合、白色申告と同じ簡易簿記での記帳が認められているにもかかわらず、10万円の青色申告特別控除を受けられるからです。ただし、青色申告を行う場合は、事前に、税務署に青色申告承認申請書を提出する必要がある点を忘れないようにしましょう。

不動産収入の確定申告で必要となる書類

不動産収入の確定申告を行う際には、まず不動産所得を確定するため以下のような書類が必要です。

・賃貸借契約書や入金記録のある預金通帳、管理会社からのレポートなど、不動産収入が分かる書類

・領収書や請求書など、経費が分かる書類

・固定資産税、都市計画税、不動産取得税などの納付金額が分かる書類

・借入金利子の額が分かるローン返済予定表

・火災保険や地震保険などの控除証明書

・勤務先の源泉徴収票（会社員の方の場合）

・事業所得を証明する書類（個人事業主やフリーランスの方の場合）

・確定申告書

・不動産所得用の青色申告決算書（青色申告を行う場合）

・不動産所得用の収支内訳書（白色申告を行う場合）

不動産収入の確定申告の仕方

不動産収入の確定申告は次の流れで行います。

確定申告の方法を決定する

はじめに、確定申告の方法を決定します。青色申告と白色申告のどちらで申告するかを決定しましょう。青色申告を行う場合は、個人事業主の開業届とともに青色申告承認申請書を提出しなければなりません。これから不動産投資など、不動産の貸し付けをはじめる方は、開業日から2ヶ月以内の提出が必要です。また、既に不動産賃貸を行っており、白色申告から青色申告に切り替える場合は、青色申告を行いたい年の3月15日までに提出しなければなりません。

必要書類をそろえる

確定申告書を作成する際には、一年間の不動産所得を算出するため、年間の収入額や経費の額を示す書類が必要です。また、確定申告書などの書類は、国税庁のホームページからダウンロードするか、税務署で受け取ることが可能です。確定申告書をe-Taxで提出する場合には、オンライン上で書類の作成ができるため確定申告書の事前準備は不要です。

確定申告書を作成し、提出する

確定申告書は、手書き・パソコン・スマートフォンで作成する方法があります。手書きで作成した場合には、税務署に持参する方法のほか、郵送で提出することも可能です。

一方、国税庁のホームページ上に用意されている確定申告書作成コーナーを利用して確定申告書や青色申告決算書を作成することも可能です。また、市販の確定申告書作成ソフトを利用して作成することもできます。オンライン上で作成した確定申告書は、出力し、手書きで作成する場合と同様に提出する方法のほか、マイナンバーカードを使ってe-Taxで送付することも可能です。

まとめ

不動産収入を得ている人も確定申告が必要になる場合があります。会社員の方は、不動産所得を含め、給与所得以外に年間20万円を超える所得を得ているとき、個人事業主やフリーランスの方は、不動産所得を含め、年間95万円を超える所得を得ているときに確定申告が必要です。

確定申告には、青色申告と白色申告の2つの申告方法があります。青色申告を行う場合、青色申告特別控除を受けることが可能ですが、不動産所得の場合、事業的規模でなければ65万円と55万円の控除は受けられない点に注意が必要です。ただし、10万円の青色申告特別控除でも、白色申告と変わらない手間で節税効果を得られるため、納税額をできるだけ抑えたい場合は青色申告での確定申告を推奨します。

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