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自宅の空き部屋や所有物件を民泊として貸し出して得た利益は、原則として所得税の課税対象です。ただし、確定申告が必要かどうかは、働き方や所得金額、所得区分によって異なります。
民泊では、宿泊料金や清掃料金を収入に計上し、予約サイト手数料や清掃代、水道光熱費などを必要経費にできる場合があります。
この記事では、民泊の確定申告が必要になるケースや所得区分、必要経費、申告手順、無申告のリスクについて解説します。
目次
民泊の確定申告が必要かどうかは、宿泊料金などの「収入」ではなく、収入から必要経費を差し引いた「所得」を基準に判断します。民泊の所得は、次の計算式で求めます。
会社員と個人事業主では申告が必要になる基準が異なるため、自分の働き方に応じて確認しましょう。
給与収入が2,000万円以下で、1か所から給与の支払を受け、その給与について年末調整を受けているなど、一定の条件を満たす会社員は、給与・退職所得以外の所得合計が20万円以下であれば、原則として確定申告は不要
20万円の基準は、民泊の売上ではなく、宿泊料金や清掃料金などの収入から、予約サイトの手数料や清掃代などを差し引いた所得で判定します。
たとえば、民泊の年間売上が60万円、必要経費が45万円であれば、所得は15万円です。しかし、原稿料や動画配信など、ほかの副業による所得がある場合は、それらを合計して20万円を超えるか判断します。
また、医療費控除や寄附金控除、住宅ローン控除の初年度などを受けるために確定申告をする場合は、民泊の所得が20万円以下でも申告書に含める必要があります。
個人事業主やフリーランス、民泊を専業としている人には、会社員に適用される「副業所得20万円以下」の申告不要制度は原則として適用されません。
民泊の所得を含む各種所得を合計し、基礎控除や社会保険料控除、扶養控除などを差し引いたうえで、納めるべき所得税があるかを確認します。
所得控除を差し引くと課税所得が発生しない場合は、所得税の確定申告が不要になることもあります。ただし、青色申告による赤字の繰越しや、源泉徴収された税金の還付を受ける場合などは、税額が発生しなくても確定申告が必要です。
申告の要否は民泊の所得だけで決めず、給与所得や事業所得、不動産所得などを含めた年間の所得全体で判断しましょう。
会社員の給与所得以外の所得が20万円以下で、所得税の確定申告が不要となる場合でも、住民税の申告が必要になることがあります。
所得税に設けられている20万円以下の申告不要制度は、住民税には原則としてありません。そのため、民泊で所得が発生している場合は、所得が20万円以下でも、住所地の市区町村に住民税の申告書を提出するのが基本です。
所得税の確定申告を行った場合は、申告内容が自治体へ共有されるため、通常は住民税の申告を別に行う必要はありません。所得税の確定申告をしない場合は、自治体の案内を確認しましょう。
民泊によって得た所得は、運営方法や事業規模などによって、雑所得、事業所得、不動産所得のいずれかに区分されます。
特に、雑所得と事業所得では、青色申告や赤字の損益通算の取扱いが異なります。納税者が自由に選択できるものではなく、実際の運営状況を踏まえて判断しなければなりません。
自宅の空き部屋などを利用し、住宅宿泊事業法に基づいて副業程度の規模で民泊を行っている場合、その所得は原則として雑所得に区分されます。
民泊では、単に部屋を貸すだけでなく、寝具の提供、室内清掃、水道光熱、日用品の用意などのサービスも提供します。そのため、一般的な不動産の賃貸とは性質が異なり、原則として不動産所得ではなく雑所得として扱われます。
ただし、不動産賃貸業を営む人が、次の賃貸契約が始まるまでの一時的な期間に民泊として物件を利用する場合などは、不動産所得に含められることがあります。個別の運営状況によって判断が変わる点に注意しましょう。
民泊を専業として継続的に運営し、民泊による所得で生計を立てているなど、社会通念上「事業」と認められる場合は、事業所得に該当する可能性があります。
事業所得かどうかは、届出の有無や物件数だけで決まるわけではありません。営利性や継続性、反復性、自己の責任による運営、設備や人員の状況、収入規模などを総合的に考慮します。
本業の傍らで自宅の一室を年間の一部だけ貸している場合は雑所得となる可能性が高い一方、複数の施設を管理し、予約管理や清掃、集客などを組織的に行っている場合は、事業所得と判断される余地があります。
事業所得として認められ、期限内に青色申告承認申請書を提出している場合は、青色申告特別控除や青色事業専従者給与、純損失の繰越しなどを利用できる可能性があります。
また、事業所得で赤字が生じた場合は、一定の要件のもとで給与所得など、ほかの所得と損益通算できます。
一方、雑所得には青色申告制度がなく、民泊で生じた赤字を給与所得などから差し引くこともできません。所得全体の税額を減らすために、実態に合わない事業所得として申告することは避けましょう。
所得区分の判断が難しい場合は、運営実態を整理したうえで、税務署や税理士に確認することが大切です。
民泊の所得を正しく計算するには、1年間に発生した収入を漏れなく集計し、民泊の運営に関係する必要経費を区分する必要があります。
主な収入と経費は、次のとおりです。
予約サイトから実際に振り込まれた金額だけで計算すると、売上や手数料の計上を誤る可能性があるため注意しましょう。
民泊の収入には、宿泊料金のほか、宿泊者から受け取る清掃料金、追加人数料金、延泊料金、キャンセル料などが含まれます。
予約サイトから手数料が差し引かれて入金される場合でも、原則として手数料控除前の金額を売上に計上し、差し引かれた手数料を必要経費として処理します。
たとえば、宿泊者が宿泊料金5万円と清掃料金5,000円を支払い、予約サイトの手数料5,500円が差し引かれた場合、売上は5万5,000円、手数料5,500円は経費として記録します。
入金額だけを売上にすると、予約サイトの明細と帳簿を照合しにくくなるため、売上と手数料を分けて管理しましょう。
民泊の必要経費にできるのは、民泊の収入を得るために直接必要となった費用です。予約サイトや管理会社へ支払う手数料、客室の清掃代、シーツやタオルのクリーニング代、宿泊者用の日用品、Wi-Fiなどの通信費、広告費、損害保険料などが該当します。
物件を所有している場合は、民泊部分に対応する固定資産税や、民泊用の借入金にかかる利息を経費にできることもあります。
支出の名称だけで経費になるわけではありません。領収書や請求書を保存し、民泊運営との関係を説明できるようにしておきましょう。
自宅の一部を民泊として使用している場合、家賃、水道光熱費、通信費、固定資産税などには、民泊に使用した部分と日常生活に使用した部分が混在します。
このような家事関連費は、全額を経費にすることはできません。床面積、使用日数、利用時間などの合理的な基準を用いて、民泊に対応する金額だけを必要経費に計上します。
たとえば、水道光熱費であれば、民泊部分の床面積と年間の宿泊日数を組み合わせて按分する方法が考えられます。按分方法は継続して使用し、間取り図、営業日数、予約記録、計算表など、割合の根拠となる資料を保存しておきましょう。
民泊用に購入した建物、ベッド、冷蔵庫、洗濯機、エアコンなどは、購入した年に全額を必要経費にできない場合があります。
長期間使用する一定額以上の資産は、原則として固定資産に計上し、法定耐用年数に応じて減価償却を行います。減価償却とは、資産の購入費用を使用する期間に分け、毎年少しずつ経費に計上する手続きです。
自宅や家電を私生活と民泊の両方で使用する場合は、減価償却費についても床面積や利用日数などで按分します。
資産の種類、取得価額、購入時期によって処理方法が変わるため、高額なリフォームや建物を取得した場合は専門家への確認を検討しましょう。
民泊の経費として認められるのは、民泊の収入を得るために必要な支出に限られます。
家族だけで使用する家具・家電、私的な旅行代、日常生活の食費や衣服代、民泊と関係のない自動車費用などは必要経費にできません。また、所得税や住民税、延滞税、加算税なども原則として経費の対象外です。
民泊専用の銀行口座やクレジットカードを用意し、私的な支出と分けて管理すると、確定申告を進めやすくなります。
民泊の確定申告では、1月1日から12月31日までの収入と経費を集計し、所得区分に応じた書類を作成します。
具体的に民泊の確定申告を行う手順については、以下のとおりです。
それぞれの手順について解説していきます。
出典元 国税庁｜青色申告決算書・収支内訳書とは 国税庁｜No.1500 雑所得 国税庁｜No.2080 白色申告者の記帳・帳簿等保存制度
最初に、予約サイトや民泊管理システムから年間の予約明細、入金明細、手数料明細を取得します。
宿泊料金、清掃料金、キャンセル料などを月別に集計し、銀行の入金額と照合しましょう。複数の予約サイトを利用している場合は、サイトごとの売上を集計したうえで合算します。
必要経費については、領収書、請求書、クレジットカード明細、通帳、電子メールなどから金額を集計します。家事按分や減価償却が必要な支出は、計算根拠が分かる明細も作成しておきましょう。
事業所得または不動産所得に該当し、白色申告を行う場合は収支内訳書を、事業所得または不動産所得について青色申告の承認を受けている場合は青色申告決算書を作成します。
雑所得として申告する場合は、確定申告書の「雑所得・業務」の欄に収入金額と必要経費を記載します。
しかし、前々年の業務に係る雑所得の収入金額が1,000万円を超える場合は、収入と必要経費の内容を記載した書類の添付が必要です。また、前々年分の業務に係る雑所得の収入金額が300万円を超える場合は、業務に関する現金預金取引等関係書類を5年間保存する必要があります。
所得区分によって必要書類が異なるため、事業所得と雑所得を混同しないようにしましょう。
所得税の確定申告期間は、原則として所得が発生した年の翌年2月16日から3月15日までです。期限が土曜日、日曜日、祝日などに当たる場合は、翌平日が期限となります。
確定申告書は、e-Tax、税務署への持参、郵送などで提出できます。納付すべき所得税がある場合は、申告期限までに振替納税、インターネットバンキング、クレジットカード、スマホアプリなどで納付します。
期限直前に慌てないよう、年明けから売上や経費の集計を始めましょう。
民泊では、所得税や住民税のほか、運営規模や物件の所在地によって消費税、固定資産税、宿泊税などが関係します。
税制改正や自治体の制度変更によって取扱いが変わることもあるため、申告する年分の最新情報を確認することが重要です。
民泊による所得には所得税と住民税がかかります。所得税は、給与所得などほかの所得と合算し、所得控除を差し引いた課税所得に対して計算します。
民泊で提供する宿泊サービスは、一般的な住宅の貸付けとは異なり、消費税の課税対象です。ただし、消費税を納付する必要があるかは、原則として前々年の課税売上高が1,000万円を超えているかなどによって判断します。
課税売上高が1,000万円以下でも、インボイス発行事業者として登録している場合は、消費税の課税事業者となります。
そのほか、物件を所有していれば固定資産税がかかり、自治体によっては宿泊者から宿泊税を預かり、申告・納入する手続きが必要です。
2025年度税制改正では、2025年分以後の所得税について、基礎控除や給与所得控除の見直しが行われました。基礎控除の本則額は一定の所得以下の場合に58万円となり、合計所得金額に応じた上乗せ措置も設けられています。給与所得控除の最低保障額は65万円に引き上げられました。
さらに、2026年度税制改正では、2026年分以後の所得税について基礎控除や給与所得控除が見直されています。
実際に適用される控除額は、申告する年分や合計所得金額によって異なります。民泊所得を給与所得と合算すると基礎控除額に影響する場合があるため、申告年分の制度を確認しましょう。
なお、控除額の見直しと会社員の20万円以下の申告不要制度は別の仕組みです。
予約サイトからダウンロードした利用明細、電子メールで届いた請求書、オンライン決済の領収書などは、電子取引データとして保存する必要があります。
電子データで受け取った書類は、印刷した紙だけではなく、原則として電子データのまま保存します。改ざん防止の措置を講じ、日付、金額、取引先などから確認できるよう整理しておきましょう。
予約サイト上で過去のデータをいつでも閲覧できるとは限らないため、定期的に明細をダウンロードして保存することが大切です。
住宅宿泊事業法に基づく民泊は、原則として年間の宿泊日数が180日以内に制限されています。また、自治体は条例によって、営業できる地域や曜日、期間を制限している場合があります。
民泊を始める際は、住宅宿泊事業法に基づく届出だけでなく、自治体の条例、消防法、建築基準法、マンション管理規約、賃貸借契約なども確認しなければなりません。
宿泊税についても、導入している自治体や税額、免税点、申告方法が異なります。物件所在地の自治体で最新情報を確認しましょう。
民泊を運営しているからといって、必ず税務調査を受けるわけではありません。
しかし、予約サイトの明細と申告額が一致しない場合や、家事按分の割合が極端に高い場合などは、申告内容について説明や資料の提出を求められる可能性があります。
予約サイトの年間取引明細に記載されている宿泊料金や清掃料金と、確定申告書の収入金額が一致していない場合は、差額が生じた理由を説明できるようにしておく必要があります。
手数料が差し引かれた入金額だけを売上として申告したり、複数の予約サイトのうち一部の売上を計上していなかったりすると、申告漏れにつながります。
予約サイトの明細、銀行口座への入金、帳簿の売上を毎月照合し、キャンセル料や現地で受け取った追加料金も記録しましょう。
自宅の家賃や水道光熱費を全額経費にしたり、実際の利用状況に比べて著しく高い割合で家事按分したりすると、経費として認められない可能性があります。
家事按分は、床面積、宿泊日数、使用時間など、支出の性質に合った基準を使用します。計算式だけでなく、間取り図、営業カレンダー、予約履歴なども保存しましょう。
減価償却についても、取得価額、取得日、耐用年数、民泊での使用割合を明らかにし、固定資産台帳などで管理することが大切です。
売上や経費を申告書に記載していても、その根拠となる帳簿や領収書が保存されていなければ、税務調査の際に申告内容を証明できない可能性があります。
予約サイトの売上明細、銀行口座の入出金記録、領収書、請求書、契約書、減価償却の計算表などは、申告後も所定の期間保存する必要があります。
電子メールや予約サイトから受け取ったデータは、電子帳簿保存法のルールに従って保存し、紛失に備えてバックアップも取りましょう。
確定申告が必要であるにもかかわらず期限までに申告しなかった場合は、本来の所得税に加えて無申告加算税が課される可能性があります。
申告後に売上の計上漏れなどが判明した場合は、修正申告が必要です。税務調査後に修正申告をした場合などは、過少申告加算税が課されることがあります。
また、所得税を納期限までに支払わなかった場合は、納付日までの日数に応じて延滞税がかかります。売上の隠蔽や書類の改ざんなどが認められた場合は、重加算税の対象になる可能性もあります。
申告漏れに気付いたときは放置せず、できるだけ早く期限後申告や修正申告を行いましょう。
民泊で利益が出た場合は、所得区分や所得金額に応じて確定申告が必要です。会社員は、民泊を含む給与・退職所得以外の所得が年間20万円を超えるか確認しましょう。所得税の申告が不要でも、住民税の申告が必要になる場合があります。
民泊所得は、小規模な副業であれば原則として雑所得、事業規模で継続的に運営している場合は事業所得に該当する可能性があります。
宿泊料金や清掃料金を漏れなく収入に計上し、予約サイト手数料や清掃代などの経費を正しく集計することが重要です。帳簿や領収書、電子データを保存し、期限内に申告しましょう。
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申告をしていない期間がある方も、指摘を受ける前であれば取れる選択肢が多く残ります。
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この記事の監修者
税理士法人松本 代表税理士
松本 崇宏（まつもと たかひろ）
登録者20万人以上のYouTubeチャンネル「税理士法人松本〜税金の裏のウラ〜」を運営。 代表を務める税理士法人松本では、これまでに累計5,000件を超える税務調査のご相談・対応実績があり、国税局査察部、税務署長歴任者・税務調査一筋の現場に強い国税出身のOB税理士が現在15名常駐。国税当局側の視点を踏まえて、お客様の立場を尊重し、税務調査でお悩みのお客様に適切かつ迅速に対応。また、調査前・調査中に関わらず、あらゆる状況から最善のサポートが可能。なお、調査結果が追徴税額なしとなる実績も多数取得。税務調査における専門性・経験則・折衝力から最善の結果を導き、お客様の笑顔とありがとうを励みに成長し続けている。
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